Izbor profesionalnog upravnika jedna je od važnijih odluka koju donosi stambena zajednica. Od njegovog rada zavisi kako će se organizovati održavanje zgrade, rešavati kvarovi, voditi finansijska evidencija i sprovoditi odluke vlasnika stanova.
Međutim, pri izboru profesionalnog upravnika mnoge stambene zajednice prvenstveno gledaju cenu mesečne naknade, bez detaljnijeg razmatranja iskustva, načina komunikacije i obima usluga.
Kako izabrati profesionalnog upravnika koji će odgovorno obavljati poslove upravljanja vašom zgradom? U nastavku objašnjavamo šta treba proveriti, koja pitanja postaviti i kako izgleda postupak angažovanja.
Šta radi profesionalni upravnik zgrade?
Profesionalni upravnik je licencirano lice koje obavlja poslove upravljanja stambenom zajednicom u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.
Za razliku od upravnika iz redova vlasnika stanova, profesionalni upravnik mora da položi odgovarajući stručni ispit, stekne licencu i bude upisan u Registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.
Njegove obaveze obuhvataju:
- Organizovanje održavanja zajedničkih delova zgrade.
- Sprovođenje odluka skupštine stambene zajednice.
- Vođenje propisanih evidencija i dokumentacije.
- Organizovanje hitnih intervencija.
- Praćenje prihoda i rashoda stambene zajednice.
- Komunikaciju sa vlasnicima stanova, institucijama i izvođačima radova.
- Pripremu izveštaja o radu i finansijskom poslovanju.
Profesionalni upravnik ne mora lično da obavlja popravke. Njegov zadatak je da organizuje potrebne aktivnosti, prati njihovo sprovođenje i zastupa interese stambene zajednice u okviru svojih ovlašćenja.
Više o obimu poslova možete saznati na našoj stranici Profesionalno upravljanje zgradama.
Kako izabrati profesionalnog upravnika? 7 važnih kriterijuma
Pre nego što donesete odluku, preporučljivo je da razgovarate sa više kandidata i uporedite njihove ponude prema istim kriterijumima.
1. Proverite licencu profesionalnog upravnika
Prvi korak je provera da li profesionalni upravnik ispunjava zakonske uslove za obavljanje ovog posla.
Licencu izdaje Privredna komora Srbije, koja vodi i javni Registar profesionalnih upravnika.
Pre angažovanja zatražite ime i prezime upravnika, broj licence i podatke o organizatoru profesionalnog upravljanja kod kojeg je angažovan.
Podatke možete proveriti na zvaničnoj stranici Privredne komore Srbije.
Važno je proveriti i ko će konkretno biti zadužen za vašu zgradu. Organizator profesionalnog upravljanja može angažovati više profesionalnih upravnika, pa osoba sa kojom pregovarate ne mora nužno biti ona koja će svakodnevno voditi poslove vaše stambene zajednice.
Licenca je neophodan uslov, ali nije jedini pokazatelj kvaliteta usluge.
2. Raspitajte se o iskustvu i postojećim zgradama
Upravljanje manjom zgradom sa nekoliko stanova može se razlikovati od upravljanja velikom stambenom zajednicom sa više ulaza, liftovima, garažama i složenim instalacijama.
Zato je korisno proveriti iskustvo kandidata sa objektima koji imaju slične karakteristike kao vaša zgrada.
Pitajte koliko stambenih zajednica trenutno vodi, kako organizuje svoje obaveze i da li može da navede primere problema koje je uspešno rešavao.
Ako je moguće, zatražite reference postojećih klijenata.
Važno: Veliki broj zgrada kojima upravlja jedna osoba nije automatski pokazatelj dobrog ili lošeg rada. Mnogo je važnije kako organizuje vreme, komunikaciju i rešavanje prijavljenih problema.
3. Proverite koje usluge su uključene u ponudu
Nisu sve ponude za profesionalno upravljanje iste.
Iako su osnovne zakonske obaveze profesionalnog upravnika propisane, pojedine dodatne usluge, način rada i uslovi saradnje mogu se razlikovati.
Pre donošenja odluke proverite da li je jasno definisano ko obavlja administrativne poslove, organizuje sastanke stambene zajednice, prikuplja ponude izvođača, prati radove i priprema izveštaje.
Posebnu pažnju obratite na to šta je obuhvaćeno mesečnom naknadom, a koje aktivnosti mogu predstavljati dodatni trošak.
Dobra ponuda treba da bude dovoljno detaljna da stambena zajednica razume koje poslove poverava profesionalnom upravniku.
4. Uporedite cenu, ali nemojte odlučivati samo na osnovu nje
Cena profesionalnog upravnika jedan je od važnih kriterijuma, ali ne bi trebalo da bude presudni faktor.
Mesečna naknada za profesionalno upravljanje utvrđuje se ugovorom između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja.
Prilikom poređenja ponuda postavite sledeća pitanja:
- Kolika je mesečna naknada?
- Na koji način se obračunava i naplaćuje?
- Koje usluge su uključene u cenu?
- Da li postoje dodatni administrativni troškovi?
- Kako se naplaćuju usluge izvođača radova?
Treba razlikovati naknadu za profesionalno upravljanje od sredstava koja stambena zajednica izdvaja za tekuće i investiciono održavanje.
Najniža cena ne znači nužno i najpovoljniju ponudu. Važno je sagledati šta stambena zajednica dobija za ugovorenu naknadu.
5. Proverite dostupnost i način komunikacije sa stanarima
Jedan od čestih razloga nezadovoljstva stanara jeste otežana komunikacija sa upravnikom.
Kada dođe do kvara, problema sa zajedničkim instalacijama ili neslaganja oko održavanja, stanari treba da znaju kome mogu da se obrate i na koji način će dobiti informaciju o daljem postupanju.
Pre izbora raspitajte se:
- Kako se upravniku prijavljuju problemi?
- Kako se stanari obaveštavaju o preduzetim aktivnostima?
- Na koji način se organizuju sastanci stambene zajednice?
- Kako se postupa u hitnim situacijama?
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, profesionalni upravnik ima obavezu da prima prijave kvarova i drugih problema svakog dana, u periodu od 00 do 24 časa.
To, međutim, ne znači da se svaki prijavljeni kvar može otkloniti odmah. Važno je da postoji jasan postupak procene problema i organizovanja intervencije.
Saznajte više o tome kako se organizuju hitne intervencije u stambenim zgradama.
6. Obratite pažnju na transparentnost finansija
Stambena zajednica raspolaže zajedničkim sredstvima koja se koriste za upravljanje, održavanje i druge odobrene troškove zgrade.
Zbog toga je uredna finansijska evidencija važan deo profesionalnog upravljanja.
Upravnik ima obavezu da vodi evidenciju prihoda i rashoda i podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu, koji uključuje i finansijske podatke.
Pre angažovanja upravnika pitajte kako se evidentiraju uplate i rashodi, koliko često se dostavljaju izveštaji i na koji način stanari mogu dobiti informacije o stanju sredstava.
Takođe proverite kako se čuvaju računi, fakture i ostala dokumentacija koja prati troškove zgrade.
Transparentno finansijsko poslovanje omogućava vlasnicima stanova da lakše razumeju na šta se troše zajednička sredstva i planiraju buduće obaveze.
Pročitajte više o usluzi Finansije i administracija stambene zajednice.
7. Proverite kako upravnik organizuje održavanje zgrade
Profesionalni upravnik ne treba da reaguje isključivo kada se pojavi problem.
Važan deo njegovog posla jeste organizovanje održavanja zajedničkih delova zgrade, praćenje potrebnih aktivnosti i predlaganje mera za očuvanje bezbednosti i funkcionalnosti objekta.
Raspitajte se kako upravnik organizuje saradnju sa izvođačima, pribavlja ponude za radove i prati njihovo izvršenje.
Posebno je važno razumeti postupak odlučivanja o većim radovima, kao što su sanacija krova, obnova fasade ili popravka zajedničkih instalacija.
Redovno praćenje stanja zgrade može pomoći da se problemi prepoznaju na vreme i da se radovi bolje planiraju.
Više informacija pronađite na stranici Održavanje zgrada.
Koja pitanja treba postaviti profesionalnom upravniku pre potpisivanja ugovora?
Pre donošenja konačne odluke korisno je pripremiti spisak pitanja i postaviti ih svakom kandidatu.
Izdvajamo sedam pitanja koja mogu pomoći pri poređenju ponuda:
- Da li imate važeću licencu i gde možemo proveriti vaše podatke?
- Koliko zgrada trenutno vodite i ko će biti zadužen za našu?
- Šta je sve uključeno u mesečnu naknadu?
- Kako stanari mogu da prijave kvar ili drugi problem?
- Kako organizujete održavanje i hitne intervencije?
- Na koji način vodite finansijsku evidenciju i izveštavate stanare?
- Koji su uslovi trajanja i raskida ugovora?
Odgovori bi trebalo da budu konkretni i razumljivi. Ako pojedini uslovi nisu jasno objašnjeni, zatražite dodatna pojašnjenja pre potpisivanja ugovora.
Kako se donosi odluka o angažovanju profesionalnog upravnika?
Odluku o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja donosi skupština stambene zajednice.
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, za ovu odluku po pravilu je potrebna dvotrećinska većina ukupnog broja glasova članova skupštine stambene zajednice.
Drugačiji način odlučivanja moguć je kada su vlasnici posebnih delova usvojili odgovarajuća pravila o međusobnim odnosima, u skladu sa zakonom.
Postupak izbora obično obuhvata nekoliko koraka.
Prikupljanje i razmatranje ponuda. Stambena zajednica upoređuje uslove koje nude različiti organizatori profesionalnog upravljanja.
Donošenje odluke. Skupština stambene zajednice odlučuje o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja i odluku evidentira u odgovarajućoj dokumentaciji.
Zaključivanje ugovora. Ovlašćeni predstavnik stambene zajednice zaključuje pisani ugovor sa organizatorom profesionalnog upravljanja.
Registracija promene. Nadležnom registru prijavljuju se promene podataka o upravljanju stambenom zajednicom u propisanom roku.
Ugovor može biti zaključen na određeno ili neodređeno vreme, a pre potpisivanja treba proveriti način njegovog raskida i ugovorene otkazne rokove.
Za dodatne informacije o propisima i obavezama stambenih zajednica posetite našu stranicu Informacije i dokumentacija.
Najčešće greške pri izboru profesionalnog upravnika
Neke greške mogu se izbeći jednostavnom proverom informacija pre početka saradnje.
Izbor isključivo na osnovu cene. Niska mesečna naknada nije dovoljna ako stambena zajednica ne razume koje usluge dobija i koje troškove dodatno snosi.
Nedovoljna provera licence i iskustva. Osnovne podatke o profesionalnom upravniku treba proveriti pre potpisivanja ugovora.
Nejasno definisana komunikacija. Stanari treba unapred da znaju kako se prijavljuju problemi i na koji način dobijaju informacije o njihovom rešavanju.
Zanemarivanje finansijskog izveštavanja. Nedostatak jasnih informacija o troškovima može stvoriti nepoverenje i otežati odlučivanje o budućim radovima.
Potpisivanje ugovora bez pažljivog čitanja. Posebno treba obratiti pažnju na naknadu, opis poslova, trajanje ugovora i uslove prestanka saradnje.
Najbolji način da izbegnete ove probleme jeste da pre donošenja odluke zatražite jasnu pisanu ponudu i razgovarate o potrebama svoje zgrade.
Česta pitanja o izboru profesionalnog upravnika
Da li svaka zgrada mora da ima profesionalnog upravnika?
Ne. Stambena zajednica može imati upravnika iz redova vlasnika posebnih delova ili poveriti poslove upravljanja profesionalnom upravniku. U zakonom predviđenim slučajevima, kada upravljanje nije organizovano, može se uvesti prinudna uprava.
Da li profesionalni upravnik mora imati licencu?
Da. Za obavljanje poslova profesionalnog upravnika neophodni su odgovarajuća licenca i upis u Registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.
Koliko košta profesionalni upravnik zgrade?
Cena zavisi od ugovorene naknade i obima saradnje. Prilikom traženja ponude korisno je navesti broj posebnih delova, osnovne karakteristike zgrade i potrebe stambene zajednice.
Da li stanari mogu da promene profesionalnog upravnika?
Da. Stambena zajednica može promeniti profesionalnog upravnika, uz poštovanje zakonskih procedura i odredaba postojećeg ugovora. Pre promene potrebno je proveriti otkazni rok, uslove raskida i način predaje dokumentacije.
Ko potpisuje ugovor sa profesionalnim upravnikom?
Ugovor o profesionalnom upravljanju zaključuju lice koje ovlasti skupština stambene zajednice i zastupnik organizatora profesionalnog upravljanja. Ugovor mora biti u pisanoj formi.
Tražite profesionalnog upravnika za svoju zgradu u Beogradu?
Dobar profesionalni upravnik treba da obezbedi organizovano vođenje poslova stambene zajednice, jasnu komunikaciju sa stanarima i urednu evidenciju finansijskih i administrativnih obaveza.
Zato izbor ne treba zasnivati samo na mesečnoj naknadi, već na ukupnom kvalitetu saradnje i potrebama vaše zgrade.
Upravnik FM pruža usluge profesionalnog upravljanja stambenim zajednicama u Beogradu, uključujući organizaciju održavanja, vođenje finansijske evidencije, administrativne poslove i koordinaciju potrebnih intervencija.
Ako razmišljate o angažovanju profesionalnog upravnika ili promeni postojećeg, kontaktirajte nas i zatražite ponudu za svoju stambenu zajednicu.
Izvori i dodatne informacije
- Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture – Stanovanje i održavanje zgrada
- Privredna komora Srbije – Profesionalni upravnici zgrada
Informacije o zakonskim obavezama zasnovane su na dostupnim propisima Republike Srbije. Pre donošenja formalnih odluka potrebno je proveriti važeće propise i dokumentaciju konkretne stambene zajednice.
