Profesionalni upravnik ne odgovara na pozive, prijavljeni kvarovi ostaju nerešeni, a stanari nemaju jasne informacije o održavanju i finansijama zgrade? Ovakve situacije mogu izazvati nezadovoljstvo i narušiti poverenje između stambene zajednice i upravnika.
Ipak, kada profesionalni upravnik ne obavlja svoj posao, stanari imaju pravo da zahtevaju objašnjenje, podnesu prigovor i preduzmu odgovarajuće korake u skladu sa zakonom.
Važno je razlikovati nezadovoljstvo načinom rada od konkretnog neispunjavanja zakonskih ili ugovornih obaveza. Nije svaki nerešen problem automatski propust upravnika, ali ni dugotrajno ignorisanje prijava ne treba prihvatati kao uobičajenu praksu.
U nastavku objašnjavamo koje su obaveze profesionalnog upravnika, kome se možete obratiti kada ih ne izvršava i šta stambena zajednica može da preduzme.
Koje su zakonske obaveze profesionalnog upravnika?
Pre nego što procenite da li upravnik pravilno obavlja svoj posao, potrebno je razumeti za šta je odgovoran.
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, profesionalni upravnik obavlja poslove upravljanja stambenom zajednicom, uključujući organizovanje održavanja, sprovođenje odluka skupštine i vođenje propisanih evidencija.
Pored toga, profesionalni upravnik ima posebne zakonske obaveze:
- Prima prijave kvarova i drugih problema svakog dana, u periodu od 00 do 24 časa.
- Evidentira primljene prijave i podatke o prijavljenim problemima.
- Obaveštava nadležne organe i zahteva odgovarajuće mere kada je to potrebno.
- Obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama.
- Vodi evidenciju prihoda i rashoda stambene zajednice.
- Podnosi izveštaj o radu najmanje dva puta godišnje, osim ako je drugačije ugovoreno.
Profesionalni upravnik nije dužan da lično izvodi popravke, ali jeste odgovoran za organizovanje poslova iz svoje nadležnosti.
Zato je važno proveriti šta je zaista preduzeto nakon prijave problema, a ne samo da li je kvar otklonjen.
Kako prepoznati da profesionalni upravnik ne izvršava svoje obaveze?
Postoji razlika između povremenog kašnjenja i ponavljanih propusta u upravljanju zgradom.
Sledeće situacije mogu ukazivati na problem koji zahteva dodatnu proveru.
Upravnik ne odgovara na prijave stanara
Jedna od osnovnih obaveza profesionalnog upravnika jeste prijem i evidentiranje prijava kvarova i drugih problema.
Ukoliko stanari redovno prijavljuju probleme, ali nemaju potvrdu da su prijave evidentirane niti informacije o daljem postupanju, potrebno je zatražiti objašnjenje.
To ne znači da svaki problem mora biti rešen istog dana. Međutim, trebalo bi da postoji jasan način prijavljivanja i praćenja postupanja po prijavama.
Ne organizuje održavanje zajedničkih delova zgrade
Problemi sa rasvetom, zajedničkim instalacijama, krovom, liftom ili drugim delovima objekta mogu zahtevati angažovanje odgovarajućih izvođača.
Profesionalni upravnik ima obavezu da organizuje poslove održavanja u okviru svojih ovlašćenja i odluka stambene zajednice.
Važno je imati u vidu da određeni radovi zahtevaju prethodnu odluku skupštine, raspoloživa sredstva ili dodatnu dokumentaciju.
Zbog toga samo postojanje kvara ne dokazuje da upravnik ne radi svoj posao. Problem nastaje kada izostaju aktivnosti koje je bio dužan da preduzme.
Stanari ne dobijaju informacije o finansijama
Profesionalni upravnik dužan je da vodi evidenciju prihoda i rashoda i izveštava stambenu zajednicu o svom radu.
Ukoliko vlasnici stanova nemaju informacije o prihodima, rashodima, izvršenim radovima i utrošenim sredstvima, opravdano je zatražiti uvid u odgovarajuću dokumentaciju i izveštaje.
Transparentno poslovanje važno je za donošenje odluka i planiranje budućih troškova.
Ne saziva sastanke stambene zajednice
Skupština stambene zajednice održava sednice po potrebi, a najmanje dva puta godišnje.
Upravnik ima obavezu da saziva sednice kada je potrebno odlučivati o pitanjima iz nadležnosti skupštine.
Ukoliko se sastanci ne održavaju, a postoje nerešena pitanja koja zahtevaju odluku vlasnika stanova, moguće je pokrenuti inicijativu za zakazivanje sednice.
Šta uraditi kada profesionalni upravnik ne radi svoj posao?
Kada postoji problem sa radom profesionalnog upravnika, najbolje je postupati organizovano i sa što više konkretnih informacija.
Sledeći koraci mogu pomoći stambenoj zajednici da zaštiti svoja prava i pronađe rešenje.
1. Prikupite informacije i dokumentujte problem
Pre podnošenja prigovora prikupite podatke koji pokazuju u čemu se problem sastoji.
Korisno je sačuvati:
- Datume prijavljivanja kvarova ili drugih problema.
- Elektronsku prepisku sa upravnikom.
- Fotografije oštećenja ili neispravnosti.
- Prethodne zahteve za dostavljanje dokumentacije.
- Zapisnike sa sastanaka stambene zajednice.
- Relevantne odredbe ugovora o profesionalnom upravljanju.
Na primer, ako je zajednička instalacija neispravna, zabeležite kada je kvar prijavljen, kome je prijava upućena i kakav je odgovor dobijen.
Ovako pripremljene informacije olakšavaju utvrđivanje činjenica i mogu biti korisne ukoliko bude potrebno obraćanje nadležnim organima.
2. Podnesite pisani prigovor profesionalnom upravniku
Ukoliko usmeni razgovori i telefonske prijave nisu doveli do rezultata, sledeći korak može biti pisani prigovor.
U prigovoru jasno navedite:
- Na koji problem se obraćanje odnosi.
- Kada je problem prvi put prijavljen.
- Koje aktivnosti su do sada preduzete, ako su poznate.
- Koje informacije ili postupanje očekujete.
- U kom razumnom roku tražite odgovor, imajući u vidu prirodu problema.
Pisani prigovor pruža mogućnost da se pitanje formalno evidentira i da ostane dokaz prethodnog obraćanja.
Za obične prigovore nije propisan jedan univerzalni rok za odgovor profesionalnog upravnika, pa treba proveriti ugovor i relevantne propise.
Kod hitnih situacija postupanje ne treba odlagati čekanjem odgovora na redovan prigovor.
3. Obratite se organizatoru profesionalnog upravljanja
Važno je znati da stambena zajednica ugovor o profesionalnom upravljanju zaključuje sa organizatorom profesionalnog upravljanja, odnosno privrednim društvom ili preduzetnikom koji angažuje licenciranog profesionalnog upravnika.
Zato se u slučaju ozbiljnijih ili ponovljenih propusta možete obratiti direktno organizatoru profesionalnog upravljanja.
Uz prigovor dostavite raspoloživu dokumentaciju i zatražite objašnjenje.
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, stambena zajednica ima pravo da zahteva da određeno lice prestane da obavlja poslove profesionalnog upravnika.
To znači da se u određenim situacijama može razmatrati zamena konkretnog profesionalnog upravnika, bez nužnog raskidanja ugovora sa organizatorom profesionalnog upravljanja.
Ovo može biti praktično rešenje kada je stambena zajednica zadovoljna organizatorom, ali ne i osobom koja neposredno vodi njene poslove.
4. Pokrenite inicijativu za sastanak stambene zajednice
Ako problem pogađa više stanara ili zahteva zajedničku odluku, korisno je da se o njemu raspravlja na sednici skupštine stambene zajednice.
Prema članu 41. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, svaki vlasnik posebnog dela može podneti inicijativu za zakazivanje sednice.
Ako upravnik ne zakaže sednicu u roku od 10 dana od podnošenja zahteva, vlasnik posebnog dela može sam da je zakaže, uz obavezno obaveštavanje upravnika.
Prilikom sazivanja sednice potrebno je poštovati pravila o obaveštavanju, dnevnom redu i odlučivanju.
Na sastanku stanari mogu razmotriti prijavljene probleme, zatražiti informacije o radu upravnika i odlučiti o daljim koracima.
Važno je da zaključci i odluke budu pravilno evidentirani u zapisniku.
5. Podnesite prijavu nadležnoj inspekciji
Ako postoji sumnja da profesionalni upravnik ne izvršava zakonske obaveze, moguće je obratiti se nadležnoj inspekciji.
Komunalna inspekcija jedinice lokalne samouprave ima ovlašćenja da proverava izvršavanje određenih zakonskih obaveza profesionalnih upravnika.
Ukoliko utvrdi nepravilnosti iz svoje nadležnosti, inspektor može naložiti preduzimanje odgovarajućih mera u skladu sa zakonom.
Prilikom podnošenja prijave navedite podatke o zgradi, opis problema i raspoložive dokaze.
Za određene probleme koji se odnose na bezbednost i tehničko stanje objekta može biti nadležna građevinska inspekcija.
U Beogradu se informacije o prijavljivanju komunalnih problema i nadležnim službama mogu dobiti preko Servisnog centra 11-0-11.
Nadležnost konkretnog organa zavisi od prirode prijavljenog problema.
6. Razmotrite obraćanje Privrednoj komori Srbije
Privredna komora Srbije vodi Registar profesionalnih upravnika, izdaje licence i ima određene nadležnosti u vezi sa profesionalnim standardima.
U okviru Privredne komore Srbije postoji i Sud časti, koji može postupati u vezi sa povredama profesionalnih prava, dužnosti i etičkih normi u poslovima profesionalnog upravljanja, u okviru svoje nadležnosti.
Ukoliko smatrate da postoji ozbiljna povreda profesionalnih standarda, možete se informisati o mogućnosti podnošenja prijave.
Više informacija dostupno je na zvaničnoj stranici Suda časti Privredne komore Srbije.
Važno je imati u vidu da sama prijava ne znači automatsko utvrđivanje odgovornosti niti oduzimanje licence.
Šta ako profesionalni upravnik ne reaguje na hitan kvar?
Hitne intervencije zahtevaju posebno postupanje, jer odlaganje može ugroziti ljude ili imovinu.
Prema članu 59. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, upravnik je dužan da odmah po saznanju o potrebi hitne intervencije, a najkasnije u roku od 48 časova ako iz objektivnih razloga nije moguće ranije, preduzme odgovarajuće mere radi njenog izvođenja.
To može podrazumevati obaveštavanje odgovarajuće organizacije i zahtev za preduzimanje potrebnih radova.
Rok od 48 časova ne znači da se u svakoj situaciji sme čekati dva dana, niti da svaki kvar mora biti potpuno otklonjen u tom roku. Postupanje zavisi od hitnosti, okolnosti i raspoloživih mogućnosti za izvođenje radova.
Ukoliko postoji neposredna opasnost po život, zdravlje ili imovinu, potrebno je odmah kontaktirati odgovarajuće hitne službe, a ne čekati rešavanje redovnog prigovora upravniku.
Da li profesionalni upravnik odgovara za štetu nastalu zbog propusta u radu?
Da, zakon predviđa odgovornost profesionalnog upravnika za štetu koja nastane usled njegovih propusta u radu.
Prema članu 53. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, profesionalni upravnik odgovara stambenoj zajednici za štetu koju ona pretrpi zbog njegovih propusta.
Odgovornost se može odnositi i na vlasnika posebnog ili samostalnog dela ukoliko je zbog propusta profesionalnog upravnika pretrpeo štetu na svojoj imovini.
Međutim, svaka nastala šteta ne znači automatski da je profesionalni upravnik za nju odgovoran.
Potrebno je utvrditi okolnosti, postojanje propusta i vezu između tog propusta i nastale štete.
U slučaju ozbiljnije materijalne štete, preporučljivo je prikupiti dokumentaciju i potražiti odgovarajući pravni savet.
Kada razmotriti promenu profesionalnog upravnika?
Nisu svi problemi razlog za raskid ugovora.
Pojedinačni nesporazumi, kašnjenja i organizacione poteškoće ponekad se mogu rešiti razgovorom i jasnijim dogovorom o daljem postupanju.
Međutim, ako se problemi ponavljaju, komunikacija izostaje, a stambena zajednica duže vreme nije zadovoljna izvršavanjem ugovorenih obaveza, promena profesionalnog upravnika može biti jedna od mogućnosti.
Pre donošenja odluke potrebno je proveriti postojeći ugovor, mogućnost zamene angažovanog upravnika i uslove prestanka saradnje sa organizatorom profesionalnog upravljanja.
Stambena zajednica treba da obezbedi i kontinuitet vođenja poslova, kako redovno održavanje, finansijske obaveze i administracija ne bi ostali bez odgovarajuće organizacije.
Ako razmatrate drugačiji način upravljanja, korisno je unapred upoznati se sa kriterijumima izbora. U našem članku Kako izabrati profesionalnog upravnika zgrade? objašnjavamo na šta treba obratiti pažnju pre angažovanja novog upravnika.
Česta pitanja o radu profesionalnog upravnika
Kome prijaviti profesionalnog upravnika koji ne radi svoj posao?
Preporučljivo je prvo uputiti pisani prigovor profesionalnom upravniku i organizatoru profesionalnog upravljanja. Ako postoji sumnja na kršenje zakonskih obaveza, možete se obratiti nadležnoj komunalnoj ili drugoj inspekciji, u zavisnosti od vrste problema. Za pitanja profesionalne etike i standarda moguće je informisati se o nadležnostima Privredne komore Srbije.
Šta ako profesionalni upravnik ne odgovara na pozive?
Zatražite odgovor pisanim putem i sačuvajte prepisku. Ako se problem ponavlja, obratite se organizatoru profesionalnog upravljanja i zatražite objašnjenje o načinu prijema i evidentiranja prijava.
Da li jedan stanar može da zakaže sastanak stambene zajednice?
Da, pod zakonskim uslovima. Svaki vlasnik posebnog dela može zahtevati zakazivanje sednice skupštine. Ako upravnik ne zakaže sednicu u roku od 10 dana od zahteva, vlasnik može sam da je zakaže, uz obavezu da obavesti upravnika.
Koliko često profesionalni upravnik mora da podnosi izveštaj?
Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o radu najmanje dva puta godišnje, osim ako je ugovorom drugačije određeno. Izveštaj treba da obuhvati odgovarajuće informacije o aktivnostima i finansijskom poslovanju stambene zajednice.
Da li stanari mogu da zahtevaju drugog profesionalnog upravnika?
Da. Zakon omogućava stambenoj zajednici da od organizatora profesionalnog upravljanja zahteva da određeno lice prestane da obavlja poslove profesionalnog upravnika. Način realizacije zahteva treba uskladiti sa ugovorom i odgovarajućim odlukama stambene zajednice.
Da li podnošenje prijave znači da će upravnik izgubiti licencu?
Ne. Podnošenje prijave ne znači automatsko oduzimanje licence. Eventualna odgovornost i mere utvrđuju se u odgovarajućem postupku, prema prirodi i težini utvrđenih nepravilnosti.
Odgovorno upravljanje počinje jasnom komunikacijom
Profesionalno upravljanje treba da omogući organizovano održavanje zgrade, uredno vođenje dokumentacije i jasnu komunikaciju između upravnika i vlasnika stanova.
Kada se pojave problemi, važno je da stambena zajednica poznaje svoja prava i da na vreme preduzme odgovarajuće korake.
Ukoliko vaša stambena zajednica razmatra novi način organizovanja poslova, Upravnik FM pruža usluge profesionalnog upravljanja zgradama u Beogradu.
Za više informacija o uslugama i uslovima saradnje možete nas kontaktirati i dogovoriti razgovor o potrebama vaše zgrade.
Izvori i dodatne informacije
- Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture – Pitanja i odgovori
- Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture – Propisi
- Privredna komora Srbije – Sud časti
Napomena: Članak je informativnog karaktera. Konkretna prava, obaveze i odgovornost zavise od važećih propisa, zaključenog ugovora i okolnosti pojedinačnog slučaja.
